キャップレート（還元利回り）計算ツール
キャップレート（還元利回り）は、不動産投資が価格に対してどれだけの収益を生み出すかを最も手早く把握する方法です。物件の純営業収益を支払額に対する割合として表すため、まったく異なる2つの案件を直接比較できます。購入価格、年間総収入、年間運営費を入力すると、この計算ツールがキャップレート、純営業収益（NOI）、月次NOIを瞬時に返します。キャップレートが高いほど投資1円あたりの収益が多いのが一般的ですが、リスクの高さを示している場合もあります。
キャップレートの計算方法
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1
購入価格を入力する
物件に支払った、または支払う予定の価格を使います。これはキャップレートの分母なので、最も正直な結果を得るには諸費用込みの現実的な金額を入力してください。
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2
年間総収入を入力する
物件が1年間に現実的な市場相場で生み出す家賃やその他の収入を、費用を差し引く前の状態で合計します。
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3
年間費用を入力する
年間の運営費を合計します。管理費、保険、修繕、固定資産税、光熱費、想定空室損です。住宅ローンの返済は除いてください。キャップレートは資金調達を考慮しません。
計算式
キャップレートは2つの数値、すなわち純営業収益と価格から構成されます。
- 純営業収益（NOI） = 年間総収入 − 年間運営費
- キャップレート = （NOI ÷ 購入価格）× 100
重要なのは、NOIが住宅ローンの返済、減価償却、所得税を含まない点です。キャップレートは資金調達の方法ではなく物件そのものを測る指標であり、まさにそれゆえに案件を同じ土俵で比較するのに役立ちます。
計算例
小さな賃貸物件を 5,000万円 で購入するとします。年間で 400万円 の総家賃収入があり、管理費、保険、税金、修繕、空室引当として年間 120万円 を支出します。
NOI = 400万 − 120万 = 280万円。
キャップレート = （280万 ÷ 5,000万）× 100 = 5.60%。
月次NOI = 280万 ÷ 12 = 約23万3,333円。
つまり、価格1円につき、ローンを考慮する前の運営収益として年間およそ6銭が戻ってくる計算です。
| 購入価格 | 総収入 | 費用 | NOI | キャップレート |
|---|---|---|---|---|
| 3,600万円 | 324万円 | 97万2,000円 | 226万8,000円 | 6.30% |
| 5,000万円 | 400万円 | 120万円 | 280万円 | 5.60% |
| 8,000万円 | 528万円 | 158万4,000円 | 369万6,000円 | 4.62% |
避けるべき落とし穴
- 住宅ローンを含めること。 キャップレートはレバレッジを含まない指標です。ローン返済を費用に入れるとNOIが過小になり、比較可能性が損なわれます。
- 空室を忘れること。 物件が常に100%稼働することはまれです。費用の中に現実的な空室引当を計上してください。
- 市場家賃ではなく募集家賃を使うこと。 楽観的な収入はキャップレートを膨らませます。家賃は類似の募集事例と照らし合わせて確認しましょう。
- 最も高い数値を追い求めること。 非常に高いキャップレートは、立地の弱さ、修繕の先送り、リスクの高さを示している場合があり、必ずしもお買い得ではありません。
よくある質問
市場や資産の種類によって異なります。多くのエリアでは5〜10%のキャップレートが一般的で、低リスクの一等地は低めの水準、よりリスクや利回りの高い市場は高めの水準になります。普遍的な目標値ではなく、同じエリアの類似物件と比較してください。
いいえ。キャップレートはレバレッジを含まない指標です。純営業収益は住宅ローンの返済を含まないため、資金調達に関係なく物件の利回りを反映します。ローンを織り込む場合は、代わりにキャッシュオンキャッシュや賃貸物件用の計算ツールを使ってください。
両者は密接に関連しています。純賃貸利回りもキャップレートも、費用差引後の収益を価格で割ります。キャップレートは商業用不動産での標準的な用語で常に純営業収益を用いますが、賃貸利回りは表面（グロス）と実質（ネット）の両方で示されることが多いです。
年間の運営費です。物件管理、保険、固定資産税、修繕、自己負担の光熱費、空室引当が含まれます。住宅ローンの元金や利息、減価償却、一時的な資本的支出は含めないでください。
いいえ。すべての計算はお使いのブラウザ内で完結します。入力した内容がサーバーに送信されたり、どこかに保存されたりすることはありません。
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