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リファイナンス損益分岐点計算ツール

ステップ 1 / 3 損益分岐点

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再融資で無料の資金を得るためには、月額支払い額の削減額が契約締結費用を上回るほど、住宅を十分に長期間居住する必要があります。損益分岐月とは、累積的な節約額がその費用と等しい時期です。この時期を過ぎてもなお居住している場合は節約しており、それ以前に退去した場合は損失となっています。計算ツールは、現在の残高、利率、残りの借入期間、新しい利率および契約締結費用の見積もりをもとに、正確な損益分岐月を算出します。

損益分岐点をどのように計算するか

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    現在のローンを入力してください

    残高、現在の金利および残り期間（月単位）。

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    新しいローンを入力してください

    新しい金利、新しい期間（通常は30年、期間の設定を再設定することが重要）および契約締結時に支払われる各種手数料。

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    合計閉鎖費用を追加します

    金融機関の手数料、第三者費用（物件査定、司法書士報酬、登記費用）、前払い利息および繰上返済手数料が含まれます。日本での一般的な住宅ローンの借り換えでは、これらの費用は借入金額の1％から3％程度になります。

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    損益分岐月を確認する

    要約の下にある表には、月次貯蓄額、累計貯蓄額、および累計貯蓄額が初めて閉鎖費用を超えた月が示されています。

損益分岐点の計算式とその注意事項

シンプルな形では、損益分岐月数 = 諸費用 ÷ 月々の削減額です。諸費用として500,000円を支払うことで月々20,000円の削減が見込める借り換えは、第25ヶ月で損益分岐点に達します。第25ヶ月を過ぎれば、確実に貯蓄が積み上がり始めます。

シンプルなバージョンでは、答えを逆転させる可能性のある2つの複雑な要素が隠されています。

1. 新しいローンは通常、返済期間を最初からやり直すことになります。 借入残高がまだ22年あるローンを新たに30年間のものに借り換えると、返済期間は8年間延びます。月々の支払い額が減少するのは、金利が下がっただけでなく、残高がより多くの月に分けて支払われるためです。この「削減効果」の一部は、元本の返済ペースを緩やかにすることによるものです。

2. 利息の支払い期間が長くなると、総コストは増加します。 月々の利息差だけではなく、両方のローンの全期間で支払う合計利息を比較してください。計算ツールでは、月々の削減額（キャッシュフローの視点）および全期間の利息比較（総コストの視点）の両方が表示されます。

借り換えが実際に意味を持つのはどんなときか

状況 借り換える？
金利が0.75％以上低下し、かつ5年以上住み続ける予定の場合 通常は「はい」
金利低下が0.5％未満、または諸費用が残高の4％を超える場合 おそらく「いいえ」
民間ローンの保証料を外したい場合（融資額が物件価値の80％未満） はい
現在のローンの残り5年以内に該当する場合 まれに
18ヶ月以内に転居する場合 いいえ
金利の見直し前に変動金利から固定金利へ切り替える場合 多くの場合「はい」

経験則による損益分岐点の範囲

日本の住宅ローン市場では、典型的な損益分岐月数は24ヶ月から48ヶ月の間です。18ヶ月未満であれば非常に好ましい状態であり、通常は金利が大幅に下がり、諸費用が低い、または金融機関からの優遇が得られることを意味します。一方、60ヶ月を超える場合は借り換えとしては不向きであり、人生の大きな出来事によって売却を余儀なくされるまでに費用を回収できる可能性は低いでしょう。

よくある質問

ポイントの支払いは通常、1件あたり融資額の1％に相当し、金利を0.125％から0.25％低下させます。損益分岐点はリファイナンス時の損益分岐点とは別に算出してください。ポイントによる支払いは、リファイナンス後4年から7年間融資を維持している場合にのみ適用されます。

事務手数料、金利引き下げ手数料、物件査定費用（50,000～100,000円）、信用情報の照会、火災保険料、司法書士報酬、登記費用、および契約締結時から月末までの前払い利息です。前払いした税金や保険料は実質的な費用とは見なされません。これらの資金は引き続きあなたの口座に残ります。

はい、この計算ツールではその機能をサポートしています。運用コストを元本に組み込むと、新しい利率で資金を調達することになります。損益分岐月はわずかに後ろ倒しになりますが、取引完了時には現金を手元に残すことができます。

キャッシュフローの損益分岐点（月間の節約額が閉鎖費用を賄う場合）は短期的な視点であり、総利息の損益分岐点（新規ローンの生涯利息が既存ローンの生涯利息を下回る場合）は長期的な視点です。新規ローンにより返済期間が延長された場合には、両者の値は数年間で異なることがあります。

いいえ。計算はブラウザ内で行われ、入力した数値は決して送信されません。

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