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HELOC計算ツール

ステップ 1 / 4 HELOC estimate

Use your estimated market value, not the original purchase price.

住宅抵当ローンは、住宅の自己資本を担保に、融資額と物件価値の比率（CLTV）で定められた上限額まで資金を借り入れることができます。住宅の価値、第一住宅ローンの残高、自身の信用情報、および貸し手が設定するCLTV限度額を入力すると、計算ツールは融資額、利用期間中の利息のみの月次支払い額、そして返済開始後の月次償還額を算出します。

HELOCの額をどのように算出するか

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    住宅の価値と住宅ローン残高を入力してください

    価値については、最近の評価額またはZillow風の見積もり、および住宅ローン明細書に記載された現在の返済額を参照してください。

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    CLTVの上限を設定します

    ほとんどの貸し手は、ローン総額に対する物件価値比率（LTV）を80～90％まで制限しています。この計算ツールはこの上限を用いて、借入可能な最大額を算出します。

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    引き出しおよび返済条件を選択

    典型的なHELOCは、10年間の資金引き出し期間と10〜20年間の返済期間を有し、金利は変動型です。

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    支払いシナリオを確認する

    引き出し期間中の利息のみの支払いと、返済期間中の完全に償却された支払いを確認してください。

HELOCの仕組みを数値で説明する

HELOCは一括返済型のローンではなく、回転型の融資枠です。利用可能な限度額（「ライン額」）があり、利用期間中に資金を借り入れ、返済し、再度借り入れることが可能です。

行の量の計算

Maximum line = (Home value × CLTV limit) − Current mortgage balance

例：CLTV比率が85％の上限で、30万ドルの住宅ローンを組み、価格が50万ドルの住宅：

Maximum line = (500,000 × 0.85) − 300,000 = 425,000 − 300,000 = $125,000

募金と返済の段階

ファジアル 典型的な長さ 支払い方法
図解 5～10年 現金残高のみ利息を計算します
債務返済期間 10～20年 原本＋利息、完全に償還する

割り当て段階では、残高50,000ドルに対して7.5％の年間利率（APR）を適用すると、月額は約50,000 × 0.075 / 12 = $312.50となります。返済開始後は、同じ50,000ドルを20年間にわたり7.5％で返済する場合、月額は約$402.78に上昇します。

可変金利のリスク暴露

ほとんどのHELOCは、米国のプライム金利にマージンを加えた水準で運用されています（良好な信用状況では、通常プライム金利＋1％が適用されます）。プライム金利が100ベーシスポイント上昇すると、利息のみの支払い額も同比例で増加します。そのため、予算をプライム金利＋3％という水準に対してストレステストを行うことをおすすめします。

注目すべき費用と落とし穴

よくある質問

引き出し期間中は、実際に借り入れた金額のみに利息が発生し、全借入限度額には利息が課されません。例えば、10万ドルの借入限度額で1万ドルを引き出した場合、利息は1万ドル分のみ発生します。返済開始後は、引き出された全額が償却され、支払額が急激に増加します。

LTVは1件のローンを住宅の価値と比較します。CLTVは、第一抵当権、HELOC（住宅ローンの継続融資）、その他の第二抵当権などすべての担保を価値から差し引いた額を算出します。CLTVが85％に上限設定されている貸し手の場合、HELOCの融資額は総債務額がこの限度に達するまでに限りとなります。

現行の米国法によれば、HELOC（住宅ローン関連資金）の利息は、その資金がローンを担保とする住宅の購入、建設、または大幅な改修に使用された場合にのみ控除可能であり、かつ合計抵当債務限度額の範囲内で認められます。規則は管轄区域によって異なりますので、税務専門家にご相談ください。

無担保の借金（クレジットカード）を担保付きの借金（住宅）に変換します。支払いを滞納した場合、貸主は住宅を差し押さえることができます。この担保があるためHELOCのコストは低く抑えられますが、その代償も確かにあります。そのため、合併によって総費用が削減されると確信しており、返済計画も整っている場合にのみ利用してください。