住宅ローン ディスカウントポイント計算ツール

ポイントを買う価値があるのは、次の2つを同時に満たすときだけです。損益分岐月を過ぎてもローンを持ち続けること（売却も借り換えもしない）、そしてその現金を他に回したほうが得だという事情がないことです。

日本にディスカウントポイントはあるか

日本の金融機関はディスカウントポイントを販売していません。ただし、考え方がそっくりな仕組みは実在します。

• 保証料の外枠方式と内枠方式. 保証料を契約時に一括前払いする（外枠方式）か、金利に約0.2%上乗せして払う（内枠方式）かを選べます。まさに「前払いで金利を下げる」という同じ取引で、日本で最もポイントに近い選択です。
• 融資事務手数料（定率型）. 借入額の2.2%程度を契約時に支払う方式で、その代わり金利が低く設定されることがあります。定額型との比較は、このツールの損益分岐の考え方がそのまま使えます。
• 金利引き下げ交渉と借り換え. 日本で実際に金利を下げる主な手段は、給与振込や各種取引による優遇金利、そして他行への借り換えです。

つまり「今まとまった額を払えば、毎月の返済が下がる」という提案であれば、名前が何であれこのツールで判断できます。

例：3,000万円の借入、30年固定

1行目の場合、60万円を回収するには少なくとも5年2か月はローンを持ち続ける必要があります。それを過ぎれば毎月がまるまる利息の節約となり、30年を完走すれば前払い分を差し引いても約291万円の得になります。

損益分岐点をかんたんに言うと

損益分岐月 = ポイント費用 ÷ 毎月の節約額（切り上げ）。前払いしたお金をちょうど回収し終える月を示す数字です。その月を過ぎれば黒字、手前なら赤字です。

ポイントを買わないほうがよい場合

• 5年以内に売却または借り換えをする見込みがあるとき. 損益分岐期間はたいてい4年から7年に収まります。早く売れば、前払い費用は全額払ったのに節約分は一部しか回収できません。
• 契約時の手元資金に余裕がないとき. ポイントは万一に備えた蓄えを削ります。60万円を手元に残しておくほうが、今後30年間で毎月およそ9,800円を節約するより価値が高い場面は少なくありません。
• 売主が諸費用を負担してくれるとき. 売主の負担でポイント費用がまかなえる場合は、その分を物件価格の値引きに振り替えられないか先に確認してください。可能な場合もあれば無理な場合もあり、その市場の慣行しだいです。
• マイナスポイント（金融機関からのキャッシュバック）を提示されたとき. 計算が逆になります。金利を高く受け入れる代わりに、金融機関があなたにお金を払う形です。近いうちに借り換えるつもりなら、短期的には有利になり得ます。

税務上の扱い

日本では、要件を満たす住宅ローンについて住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けられます。年末残高の0.7%を最長13年間、所得税から差し引ける制度です。ただし一括で支払う手数料や保証料は利息ではないため控除の対象にはなりません。アメリカでよく語られる「ポイントは利息だから控除できる」という利点は、日本では成り立ちません。金額が大きい場合は税理士に相談してください。

暗算の目安

損益分岐点が5年未満で、その家に10年以上住むと確信できるなら買いです。損益分岐点が7年を超え、将来が不確かなら見送りましょう。判断に迷うのはその中間で、このツールのシナリオ比較が最も役に立つのはまさにそこです。