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住宅ローンの返済予定表

ステップ 1 / 3 毎月の支払額
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返済予定表は、毎月の返済額を月ごとの明細に変換します。各回の返済について、いくらが利息に充てられ、いくらが元金を減らし、残高がいくらになるかを示します。35年の固定金利住宅ローンなら420行になり、その内訳は時間とともに大きく変化します。1か月目は返済額のほとんどが利息ですが、180か月目には大半が元金になります。このツールは、あらゆる固定金利ローンの完全な表を作成します。

返済予定表の作り方

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    借入額・金利・返済期間を入力する

    日本の一般的な35年固定ローンなら、たとえば4,500万円、年利1.5%、35年を入力します。初回返済日は任意で設定でき、毎月返済を前提とします。

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    毎月の固定返済額を計算する

    標準的な元利均等返済の式 P × r / (1 − (1 + r)^−n) を用います。ここで r は月利、n は返済回数です。

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    各行で利息と元金を分ける

    利息 = 前回の残高 × 月利。元金 = 固定返済額 − 利息。新しい残高 = 前回の残高 − 元金。

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    合計を行ごとに積み上げる

    予定表は累計利息と累計元金を記録するため、利息と元金の割合が逆転する地点を確認できます。

返済予定表の読み方

固定金利の住宅ローンで意外なのは、初期の数年間に残高がいかにゆっくりとしか減らないかという点です。理由は単純で、利息は未返済の残高に対して計算され、その残高は最初がもっとも大きいからです。

最初と最後の行の比較（4,500万円、1.5%、35年）

返済回 時期 返済額 利息 元金 残高
1 1か月目 ¥137,783 ¥56,250 ¥81,533 ¥44,918,467
60 5年目 ¥137,783 ¥50,014 ¥87,769 ¥39,923,190
120 10年目 ¥137,783 ¥43,182 ¥94,601 ¥34,451,234
180 15年目 ¥137,783 ¥35,819 ¥101,964 ¥28,553,375
240 20年目 ¥137,783 ¥27,883 ¥109,900 ¥22,196,463
300 25年目 ¥137,783 ¥19,329 ¥118,454 ¥15,344,771
360 30年目 ¥137,783 ¥10,109 ¥127,674 ¥7,959,786
420 35年目 ¥137,783 ¥172 ¥137,611 ¥0

逆転点

元金が初めて利息を上回る返済回は「逆転点」と呼ばれます。金利が低い場合、逆転点は早く訪れます。年利1.5%のような低金利では1回目の返済から元金が利息を上回りますが、金利が高いほど逆転点は後ろにずれます。

注目すべき合計

  • 35年間の総返済額： ¥57,868,859
  • 総利息： ¥12,868,859
  • 元金に対する利息の割合： 28.6%
  • 最初の5年間に支払った利息： ¥3,190,170（総利息の24.8%）
  • 最初の5年間に返済した元金： ¥5,076,810（借入額の11.3%）

この予定表の活用方法

  • 繰上返済の効果を把握する。 1年目に毎月たった2万円を追加返済するだけでも、返済期間を数年短縮できます。
  • 借り換えを検討する。 現在のローンに残る利息を、他行の新しい金利と比較します。
  • 確定申告の準備。 住宅ローン控除のため、暦年ごとに支払った利息を予定表からそのまま読み取れます。
  • 売却か保有かの判断。 ある月の残高がわかれば、自宅にどれだけの資産を築けているかが把握できます。

書き出しと共有

予定表は印刷でき、CSV形式で書き出せます。ExcelやGoogleスプレッドシートに貼り付けて、繰上返済のシナリオ、固定資産税、火災保険、管理費などを重ねて検討できます。

よくある質問

元利均等返済のローンは毎月元金を返済するため、返済期間の終わりに残高がゼロになります。利息のみのローンは当初の一定期間は利息だけを支払い、元金は一括返済またはほかの形への切り替えまで減りません。

利息は毎月、未返済の残高に対して計算されます。残高が当初の借入額に近いうちは、利息が返済額の大半を占めます。残高が減るにつれて元金の割合が増え、最初はゆっくりと、その後ははるかに速く減っていきます。

はい。返済期間を任意の整数の年数に変更できます。予定表は正しい行数（15年なら180行、20年なら240行）で再計算されます。毎月の返済額は増えますが、総利息は大きく減ります。

基本の予定表は予定どおりの返済のみを前提としています。追加返済のシナリオには、この予定表に追加の元金を重ね、新しい完済日を示す住宅ローン繰上返済計算ツールをご利用ください。

入力内容はお使いのブラウザのセッション内にとどまります。予定表はお使いの端末上で生成され、入力した値はページを離れると保持されません。

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