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DSCR計算機

ステップ 1 / 4 DSCR
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同じ期間の純営業収益（NOI）と元利返済額を使って、不動産のDSCR（借入金償還余裕率）を計算します。NOIを直接入力するか、実効総収入から運営費を差し引いて算出し、年換算額、キャッシュフローの余裕額、任意の目標値との比較を確認できます。事業用不動産の検討に使う計算であり、融資判断や借入可能額を算定するものではありません。

不動産のDSCRを計算する方法

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    期間を統一する

    年次または月次を選び、すべての金額に同じ期間を使います。月次で入力した金額は、年換算結果では12倍されます。

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    不動産のNOIを入力する

    NOIを直接入力するか、実効総収入から運営費を差し引きます。元利返済額は運営費に含めないでください。

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    元利返済額を入力する

    選択した期間に支払う元金と利息の合計を入力します。0より大きい金額が必要です。

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    比率を確認する

    DSCR、年換算額、キャッシュフローの余裕額、返済カバー率、任意の正の目標値との差を確認します。

DSCRの計算式

この不動産向け計算機では、次の式を使います。

  • NOI = 実効総収入 − 運営費
  • DSCR = NOI ÷ 元利返済額
  • キャッシュフローの余裕額 = NOI − 元利返済額
  • 返済カバー率 = DSCR × 100

NOIは、不動産の運営費を差し引いた後、元利返済を行う前の収益です。元利返済額は、同じ期間に不動産の借入金について支払う元金と利息の合計です。NOIの内訳でローン返済額を差し引き、さらに元利返済額として入力する二重計上は避けてください。

計算例

ある事業用不動産の年間NOIが1,500万円、年間元利返済額が1,200万円だとします。

  • DSCR = 1,500万円 ÷ 1,200万円 = 1.25
  • キャッシュフローの余裕額 = 1,500万円 − 1,200万円 = 300万円
  • 返済カバー率 = 1.25 × 100 = 125%

月次金額を125万円と100万円にしても、両方を同じ倍率で年換算するため、比率は変わりません。比率が1を超える場合は入力したNOIが元利返済額を上回り、1未満なら下回ります。この計算結果だけで、金融機関の融資可否が決まるわけではありません。

比較する定義をそろえる

この計算機では、不動産のDSCRをNOI ÷ 元利返済額として求めます。一方、金融機関や融資制度によっては、調整後ネットキャッシュフロー、積立金、ストレス条件を反映した返済額、追加債務などを用いることがあります。タームシートやコベナンツと比較する前に、収入、費用、元利返済額の定義を確認してください。目標値は利用者が入力する比較基準にすぎず、この計算機が一律の基準を定めるものではありません。

この計算機は、借入可能額、金利、不動産価値、税金、融資資格を算定しません。計画用の算術的な目安であり、財務、法律、融資に関する助言ではありません。

よくある質問

入力した金額では、NOIが元利返済額の125%に相当します。つまり、NOIが元利返済額を25%上回っています。金融機関によって定義や基準が異なるため、融資判断を示す結果ではありません。

管理費、保険料、固定資産税、修繕費、所有者負担の光熱費、必要に応じた空室損など、通常の運営費を不動産収入から差し引いた金額を使います。元利返済額は除外します。金融機関が独自の調整や積立金控除を行う場合があります。

この計算機では、元金と利息の両方を含めます。選択した期間に支払う合計額を入力してください。金融機関がほかの債務も含める場合、その要件と比較するときは金融機関が定義した合計額を使ってください。

はい。月次を選び、すべての金額を月単位で入力してください。表示用の年換算額はNOIと元利返済額を12倍します。両方に同じ倍率を掛けるため、DSCRは変わりません。

一律の基準はありません。金融機関、不動産の種類、キャッシュフローの安定性、返済条件、審査方法によって異なります。任意の目標値は、確認済みの要件との比較にのみ使ってください。

できません。融資額は、金利、返済期間、LTVの上限、デットイールド、積立金、金融機関の方針にも左右されます。このツールが計算するのは、不動産のDSCRと関連するキャッシュフロー指標だけです。

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