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住宅ローン頭金計算ツール

ステップ 1 / 3 頭金
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住宅を購入するときは、物件価格、頭金の割合、融資比率（物件価格に対する借入額の比率）、そして金融機関の融資条件を同時に検討する必要があります。この計算ツールは、物件価格と頭金（割合で入力）から、借入額、融資比率（LTV）、そして頭金がどの程度かを算出します。金融機関に相談する前に、ご自身の貯蓄でさまざまなシナリオを試せます。

頭金の計算方法

  1. 1

    物件価格を入力する

    販売価格、または予定している購入価格を入力します。

  2. 2

    頭金を入力する

    物件価格に対する割合（5%、10%、20%）で入力します。結果は自動的に更新されます。

  3. 3

    借入額とLTVを確認する

    借入額は物件価格から頭金を差し引いた金額、LTVは借入額を物件価格で割った比率です。

  4. 4

    融資の水準を確認する

    LTVが100%を超えるかどうかを表示します。頭金を入れずに諸費用まで含めて借りる「オーバーローン」は審査が厳しく、金利も高くなりがちです。

基本的な関係

  • 頭金 = 物件価格 * 頭金の割合 / 100
  • 借入額 = 物件価格 - 頭金
  • LTV = 借入額 / 物件価格 * 100

頭金が20%なら、LTV（融資比率）は80%です。日本では物件価格の全額を借りる「フルローン」も可能ですが、一般には物件価格の1割から2割を頭金として用意するのが目安とされています。頭金が多いほど借入額とLTVが下がり、支払う利息の総額も小さくなります。

頭金の目安（4,000万円の住宅の場合）

頭金の割合 4,000万円に対して 借入額 LTV 100%超か
0% 0円 40,000,000円 100.0 いいえ（フルローン）
10% 4,000,000円 36,000,000円 90.0 いいえ
15% 6,000,000円 34,000,000円 85.0 いいえ
20% 8,000,000円 32,000,000円 80.0 いいえ（一般的な目安）
25% 10,000,000円 30,000,000円 75.0 いいえ
30% 12,000,000円 28,000,000円 70.0 いいえ
100% 40,000,000円 0円 0 いいえ（全額自己資金）

頭金を多く入れることで得られるもの

  • 毎月の返済額が下がる。 同じ金利でも借入額が小さければ、毎月返済する元金と利息が少なくなります。
  • 審査が通りやすい。 金融機関は返済額が収入の一定割合を超えないことを求めます。借入額が小さいほど審査に通りやすくなります。
  • 金利が有利になる。 LTVが低いほど金融機関のリスクが小さく、金利が優遇される場合があります。
  • 交渉で有利になる。 売主は頭金の多い買主を、より確実で取引が早い相手と見なします。
  • リスクが小さい。 住宅価格が下落しても、残債が物件価値を上回る状態になりにくくなります。

諸費用は別に必要

頭金と購入諸費用は別物です。物件価格のおおむね6%から9%（新築なら3%から7%程度）を諸費用として別に用意してください。登録免許税、不動産取得税、印紙税、司法書士報酬、ローン事務手数料、火災保険料などが含まれます。4,000万円の住宅なら、頭金とは別に240万円から360万円ほどが目安です。

特別な制度・ローン

  • **【フラット35】**は住宅金融支援機構と提携した全期間固定金利型のローンで、要件を満たすと金利が引き下げられます。
  • 財形住宅融資は財形貯蓄を続けている人が利用できる公的な住宅ローンです。
  • すまい給付金や各種の住宅取得支援は、条件を満たせば実質的に自己資金の負担を軽くします。
  • **住宅ローン控除（住宅ローン減税）**は年末残高に応じて所得税などが控除される制度で、頭金とのバランスを考える材料になります。

頭金の少ないローンは、今の現金を将来の高い返済額と引き換えにするものです。決める前に、両方のパターンで試算してください。

よくある質問

20%は一般的な目安であり、法律上の義務ではありません。日本では物件価格の1割から2割を用意するのが一つの目安とされ、フルローンで購入する人も少なくありません。ただし頭金が少ないほど毎月の返済額と総利息は増えます。頭金に加えて諸費用分も準備しておくのが安心です。

預貯金、他の資産を売却して得た資金、そして書面で確認できる家族からの贈与などです。金融機関は資金の出どころを確認したいので、契約直前に大きな金額を動かすのは避けましょう。

はい。住宅取得等資金の贈与税の非課税制度を使えば、一定額までは贈与税がかからずに親や祖父母からの資金を頭金にできます。非課税の上限額や要件は制度の改正で変わるため、利用前に最新の条件と必要書類を確認してください。

いいえ。入力した数値は結果を計算するために当社のサーバーに送信され、ステップ間の移動時にページのリンクに含まれることがあります。計算ツール自体は数値を保存しません。

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