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住宅純資産計算ツール

ステップ 1 / 3 住宅の自己資本
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住宅の純資産（エクイティ）は、市場価値から未返済のローン残高を差し引くだけの単純な計算です。ただし金融機関やプランナーは、これをローン・トゥ・バリュー（LTV）や、銀行が実際に貸し出す部分と照らして見ることがほとんどです。評価額とローン残高を入力すると、この計算ツールは純資産、LTV、そして自宅のうち完全に所有している割合を算出します。

住宅の純資産を計算する方法

  1. 1

    推定市場価値を入力する

    直近の査定額、または不動産ポータル（SUUMO、アットホームなど）の自動査定額を利用してください。

  2. 2

    現在のローン残高を入力する

    当初の借入額ではなく、直近の返済明細に記載された残高を使用してください。

  3. 3

    純資産とLTVを確認する

    この計算ツールは、金額ベースの純資産、割合（％）ベースの純資産、そしてローン・トゥ・バリュー（LTV）を返します。

  4. 4

    所有割合を確認する

    自宅のうち完全に所有している割合を確認します。それを担保に借り入れる場合は、金融機関は通常、価値の80〜90％を上限に引き出しを認めるため、実際に利用できる額は総額より少なくなります。

純資産、LTV、そしてあなたの所有割合

3つの数字

  • 純資産 = 市場価値 − ローン残高（＋二番抵当や留置権があればその分も）。
  • LTV = ローン残高 ÷ 市場価値（％で表示）。
  • 所有割合 = 100 − LTV：自宅のうち完全に所有している割合。

例

住宅の評価額が ¥60,000,000、住宅ローンが ¥36,000,000、二番抵当なしの場合：

指標 値
純資産 ¥60,000,000 − ¥36,000,000 = ¥24,000,000
純資産の割合（％） 24,000,000 ÷ 60,000,000 = 40%
LTV 36,000,000 ÷ 60,000,000 = 60%

この純資産を担保に借り入れる場合、金融機関は総合ローン・トゥ・バリュー（CLTV）を住宅価値の80〜90％に制限します。この例では、上限80％なら**¥12,000,000**、上限90％なら**¥18,000,000**まで引き出せ、総額¥24,000,000の純資産よりかなり少なくなります。多くの金融機関は、最良の金利のために上限を85％とし、信用力が高い場合は90％まで認めます。キャッシュアウトの借り換えは、通常のローンでは一般に80％が上限です。

なぜ市場価値が最も難しい入力項目なのか

  • 自動査定（AVM） は、成熟した市場では正式な鑑定と3〜7％の範囲に収まることが多い一方、地方や特殊な物件では15〜20％ずれることがあります。
  • 直近90日間の類似成約事例 が、最も手早い確認方法です。
  • 正式な鑑定 は ¥50,000〜¥100,000 ほどかかり、金融機関が住宅担保ローンや借り換えを実行する前に必要となります。

純資産が現金と等しくない場合

  • 売却コストは価値の6〜10％を占めます（仲介手数料、登録免許税、諸費用）。「純資産 ¥24,000,000」の住宅でも、コスト差引後の手取りは約 ¥21,000,000 程度になります。
  • 住宅担保ローンや借り換えで純資産を引き出すと、それは自由なお金ではなく再び借金に戻ります。
  • 二番抵当、税の留置権、管理組合の債権は、金融機関が引き出しを実行する前に実質的な純資産を減らします。

よくある質問

手早く見積もるには、異なる2つのポータル（SUUMO、アットホーム）の自動査定額を平均してください。借り換え、住宅担保ローン、売却など実際のお金が動く判断には、有資格の鑑定士による鑑定に費用をかけましょう。自動査定は、特殊な物件や地方の物件では10％ずれることがあります。

めったにありません。キッチンや浴室のリフォームは、売却時に平均でコストの50〜75％を回収します。プールや特注の設備を加えても、回収できる割合ははるかに小さいことがあります。純資産に算入される価値の増加は、あなたの領収書ではなく市場の判断です。

はい。住宅の価値がローン残高を下回る（純資産がマイナス）と、LTVは100％を超えます。これは2008〜2010年に広く起こりました。計算ツールはマイナスの純資産を負の値として表示します。

はい。二番抵当の残高を負債の合計として入力に加えてください。純資産の数値は、第一抵当だけでなく住宅にかかるすべての負債を差し引きます。

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